近100亿吞下上海旧改,中海地产上演“逆市拿地”

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时代财经APP记者 刘新歌

来源:视觉中国

旧改启动三年多后,上海市中心最大城中村--普陀区红旗村迎来新的“改造者”。10月11日,上海海升环盛房地产开发有限公司以底价93.99亿拿下了红旗村公开挂牌的四宗土地。

上海海升环盛成立于今年7月17日,由中海地产、上海中环投资开发(集团)有限公司(以下简称“上海中环”)、上海长征城乡建设开发有限公司(以下简称“上海长征”)共同出资成立,其中,中海投资占比最大,达70%,上海中环、上海长征投资占比分别为20%、10%。

入沪26年,中海地产的发展几经起伏,在去年11月召开的25周年发布会上,中海上海提出了2020年300亿销售额的目标。而从土地市场的表现看,中海地产似乎正在着意回归。

近百亿的巨无霸地块

红旗村被称为上海中心城区最复杂“城中村”,占地586亩。因大量外来人口的涌入,原为农业村的红旗村慢慢演变成企业和民宅并存、民居和店铺混搭的状况。

早在2014年,上海中环便进驻红旗村“城中村”地块,并于2016年与普陀区政府签订红旗村综合整治工作目标责任书,负责该村的改造工作。

此次出让的四宗土地包括2宗普通商品房地块、1宗住办地块和1宗商办地块,可开发15.88万平方米住宅、6.78万平方米商业,是上海核心区今年出让的最大规模综合体之一。以地上计容面积计算,住宅部分楼面价约为5.2万元/平方米,商办部分楼面价约1.55万元/平方米。

住宅部分并无自持要求,但要求竞得人承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设费用。商办项目则要求全部自持,且要求引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸、金融、互联网、文化服务等符合普陀区产业定位的优质企业。

“体量大、投入大,对房企开发要求比较高,加上基于城中村改造的特殊性,一般房企很难参与其中。中海是央企,在商业项目上运作经验丰富。二者联手有利于落实相关规划。” 卢文曦对时代财经表示。

自去年以来,租赁用地成为上海土地市场的主流,宅地的供应较为稀缺。而自持土地对房企资金和运营能力的考验,也使得上海土地市场成为国企搭台上戏的舞台。

自去年7月推出首宗租赁用地以来,截止今年上半年,上海租赁地块共成交32幅,普遍为国有企业底价竞得。而今年上半年,上海可售住宅用地仅成交2幅。租赁用地的大幅推出,也使上海土地市场延续着低溢价的局面。

而除了此次成交的四宗地块外,红旗村还有三幅地块即将推出市场,全部建成后,红旗村的地上开发体量超过62.3万平方米,总体量将超过100万平方米,命名为中环天地。

中海的拿地经

中海地产在上海土地市场曾经一度沉寂。自2013年拿下梅陇地块后,中海地产销声匿迹长达3年。直到2017年,中海地产才“重出江湖”,拿下4幅纯住宅地块,可售面积近30万方,缓解了在沪的土储饥渴。

而此番大额拿地,中海地产亦自有其逻辑。根据克尔瑞相关统计数据,2017年全年,中海地产在上海权益销售金额仅60.23亿,不仅与“2020年300亿”的销售目标相距甚远,在上海房企的排名也迭出前十,位居第12名。

过去几年,中海地产在拿地上较为谨慎,而随着颜建国的回归,中海地产在土地市场的表现逐渐高张。2017年全年,中海在公开市场参拍次数500多次,并最后拿下70多宗地块。

颜建国在2017年度业绩会上表示,将继续加大投资购地的力度,以三年为周期滚动,确保实现较快增长所需的土地储备,计划新拿地权益投资额1350亿港元,同比增长22%。

随着房地产调控的持续深入尤其是融资渠道的收紧,房企在拿地上日趋谨慎,土地市场随之遇冷。颜建国亦在2018年年中业绩会上称,“政策处于高度多变期,我们对市场保持高度谨慎态度,宁可错失一些机会,也不想投错几块地。”

其时,颜建国判断下半年会有更好的投资机会出现。今年前9月,中海已斥资622.02亿元新增42个项目,土地面积合计约362.37万平米,总楼面面积逾1158.43万平米,与去年的拿地金额基本持平。去年前九月,中海地产土地开支为661.7亿元。而2016年前九个月,拿地开支仅217.34亿元。

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