“金九银十”落空:一二线楼市涨不动了,房价下行苗头已现

来源:快报
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华夏时报记者刘诗萌 北京报道

“之前您看过我们这边的房子,今年6月底加推了,现在剩下尾盘,您还考虑吗?”10月11日,南四环公园懿府楼盘的一名销售人员致电去年同期曾以购房者身份看房的记者,并告知当前的有优惠促销活动,是看房的“好时机”。

“金九银十”是楼市传统的旺季,而今年却有不同。自8月底开始,许多房企都加入了打折促销的行列,致使部分地区出现业主维权,甚至打砸售楼处等“房闹”现象。

住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数显示,与上月相比,2018年9月,一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降,“金九银十”的“金九”基本落空。三四线城市房价与上月大体持平。

“2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,最近大量房企都在进入促销优惠、加快回款的节奏中,这种情况下,打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。

一线楼市涨不动了:降价促销成常态

记者查阅安居客网站信息发现,公园懿府楼盘最早于2015年10月取得预售证,当前已经是第4次加推,价格也从68000元-71000元/平米上升到74000元/平米左右。而销售所说的优惠价格,仍然在73000元/平米左右,并未出现非常大的降幅。

根据易居研究院智库中心提供的数据,9月份北京新建商品住宅成交均价为42963元/平米,环比8月的全年低谷41610元/平米有所上升,但仍然处于过去一年间的较低水平。不过,“金九银十”褪色也并非今年的个例,去年最高的销量和价格记录也都是年底创出的,9、10月份楼市并未取得亮眼的成绩。

易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者指出,单纯从北京市场的均价来说,其实没有下跌,所以目前市场的降价应该做更细致的理解。首先预售许可的条件放宽,高价楼盘开始进入市场。其次,部分高价楼盘营销遇到困难,在原有价格基础上略有降价。因此,对比历史数据和过去几个月数据,应该理解为涨幅减少了,而不是真正下跌了。

同时,部分城市近期供应项目较多,开发商也会主动调低预期,主动降价来蓄客。以北京为例,自7月份开始商品房预售证下发速度明显加快,7-9月共发出50张预售证,超过上半年的总和。

而在北京之外,其他一线城市也多有力度更大的促销活动。上海宝山区招商雍和府对外的营销宣传中,9月买房可获得一辆宝马汽车或相应折现款;恒大也对旗下的不少项目进行限量折扣特价促销,折上97折,付款方式不同或可享受更加优惠的价格;保利地产也在广州等地开始促销,市区广钢新城板块的新盘,在周围房源均价在四五万之时,新推房源价格已经跌破4万,仅为38000元/平方米。

张大伟指出,由于网签数据相对滞后,国庆期间很多城市网签系统暂停,所以数据缺失。但从最近的市场整体看,部分城市降温已经开始出现,全国一二线城市9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象,包括北京、南京深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升,楼市已经告别“金九”。

二线楼市卖不动了:业主维权“房闹”频出

在张大伟看来,当下虽然从全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。

根据住房大数据联合实验室研究结果,与2018年8月相比,9月准一线和二线城市房价环比分别下跌0.345%和0.506%,重庆、天津、杭州、西安、青岛、成都、武汉等热点二线城市房价均环比下跌,厦门房价继续下跌。三线城市中,廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价也开始下跌。

而伴随着开发商的降价促销,前期高价买入的业主利益受损,“房闹”事件也层出不穷。国庆期间有消息称,江西上饶某楼盘的售楼处被砸,原因是开发商降价,从1万/平米降到7000元/平米,引发大量老业主维权。而8月份,成都、西安等房价先行“冷静”下来的城市,都曝出不少业主在房管局门前聚集,要求处理房屋质量等问题的事件。

日前,一则“万科计划补偿前期业主1个亿”的消息引起了热议。10月10日,万科方面发布声明,称位于厦门的万科白鹭郡因取消温泉入户,万科愿补偿业主20万元或解除合同,也就是退房,并非传言中每户补偿100万房款。

张大伟认为,一旦龙头房企选择降价就补偿,那么必然会导致全行业必须效仿,这样所有项目都会要求只涨不跌,购房者的投机心理将更加爆发。对于其他开发商来说,也面临更大的压力,大开发商还好,中小企业只能选择封盘。

这一现象的出现,正是因为过去多年来人们一直享受楼市的泡沫与暴利,房价从来没有真实跌价过,使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨更会跌。房价一旦不涨,对于习惯了过去3-4年通过投资投机房产获益的人群来说,必然会出现房闹现象。

预期已经改变

尽管许多人仍然对“没有跌过”的楼市抱有信心,但楼市上涨的预期确实正在悄然转变。

自从7月31日中共中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后,楼市上涨的预期就开始了转折。8月初土地流拍潮出现,曝出前三季度全国流拍800多幅土地。一个标志性事件是8月0日太原8块地段绝佳的土地宣告全部流拍,总底价达130亿。到9月底才重新降价拍卖,平均价格下降1亿-2亿元。

中秋节前,广东省房地产协会传出消息,称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料,拟将逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。尽管后来被辟谣,但仍然在节后的工作日引起了地产股在A股和港股市场的大跌。

9月29日,万科2018秋季例会以“活下去”为口号,引起业界和舆论的震动。此前,从一线城市到二三线城市,都不乏开发商为周转资金暗地里开始降价,引起了不少维权的事件。而为环京楼市严厉限购所困的华夏幸福,也将位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的33.93万平方米住宅用地转手给万科。

住房大数据项目组分析,随着定向降准等的实施,住房信贷市场的资金面将有所改善。但由于房地产市场基本面、外部环境及调控政策方向短期内都难以改变,预计短期内二三四线城市中,房价环比小幅下跌的城市个数将进一步增加。

张大伟提醒,过去两年有很多开发商违规使用了双合同,在网签价格之外,通过装修车位等分摊了大量的房款。而2018年四季度恰恰是收房的高峰期,过去很可能以为房价上涨而掩盖的各种问题,预计可能在这一时期出现井喷。

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