11年的时候按揭买了一套130万的商铺,现在商业街没活,每年租金27000元,该怎么办?

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责任编辑:鲁晓倩
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11年的时候按揭买了一套130万的商铺,现在商业街没活,每年租金27000元,该怎么办?


由用户蝶依美提供的知识:

我来聊聊我的观点,首先需要说明的是像你这种情况比较普遍,可以说也是现在投资商铺比较悲观的一个缩影。我这边有一个商业中心,09年开始卖铺招商,当时一楼的商铺是120-180万(面积90方左右),二楼的商铺在80-130万,三楼在40-70万左右,当时开发商也很有信心想把市场做起来,前期招商投入很大,引进一些品牌,投资客也普遍看好,商铺基本卖光,开发商因为自己还拥有10000平方左右的商业附楼和一幢18层的办公楼,一幢18层的准四星酒店,所以也很想把商业搞活,2010年底开业,市场开场不错,后来因为政府配套没有及时跟上,造成信心不足。到14年底关闭市场。结果开发商为市场的运转花了几千万,投资客投资商铺回报得不到预期。所以说投资商铺风险还是比较大的,在投资前一定要擦亮眼睛,反复考虑。对周边商业和配套以及后期的人气作一个预判,做到理性投资 。

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由用户李合伟说提供的知识:

2011年现在2019年,八年了。经历八年的运作和积累,这样的商业街还没有火起来,那基本没什么火爆希望了。

这样的基本情况,我们来分析一下:究竟该继续持有?还是卖出去?

分析一下:

1.130万购买,27000元的收益,合计年收益2.076%,这年收益和银行还没有银行三年同期利率高。

2.够买已经八年了,未来增值的潜力也不会太大。

综合分析:早日脱手合算,置换现金理财或投资均可。

持有现金后想获取更高收益有以下几个方法:

一,金融机构业的理财

持有现金后可以到银行,网络银行,证券,信托,保险等金融机构做理财。

一般三年期到五年期,或者小银行很多能达到5%以上的收益。130万的本金能获得年收益65000元以上的收益。

二,投资高风险的股权类

中国股市目前在低位徘徊,可以持有绩优股或者指数基金等证券类资产。

三,置换优势区域的资产

中国也很快进入休闲社会,线上!线下一体化趋势越来越明显,商业门面房会迎来春天,可以置换更优势的地区。

总结:人生财富就是置换过程,需要再腾挪转移的过程中获取高额收益,资产就会越来越大。


我是伯乐集团董事长李合伟,白手起家创业20载。主营餐饮,投资,教育三大板块。创业导师、理财导师、《李合伟演讲学院》首席讲师。坚持终身每天花俩小时写三篇文章,关注我为您分享更多的人生感悟……


由用户金融学家宏皓教授提供的知识:

11年的时候买了一套130万商铺,现在商业街没活,每年租金27000元,该怎么办?当然是坚决果断地卖出,商业街现在没有生意,今后商业街的生意会更加难做,商业地产已经开始进入赔钱时代,王健林卖掉万达百货就明智的选择,今后商业地产会越来越不值钱。为什么呢?

一是随着电商的冲击,实体店做生意更加不好做,实体店的生意不好做,房租就会下降,到后来就租不出去,等到租不出去时,房子就更加不值钱了。

二是大量商业地产的严重过剩,全国城乡之间到处都盖满了房子,到处都是底商,到处都是商铺和商业综合体,大量过剩的商业地产慢慢会出现租不出去的局面,到时候房子降多少钱卖也没有人要。

三是就按你现在的租金也不够银行利息,130万存银行一年的息最少也有四五万,买银行的理财产品,一年也有六七万的收益,怎么算账都比现在划算。

四是房价只会下降,不会上涨,过去炒房时代主要是依靠房价上涨赚钱,现在房价开始下跌了,当然是卖出房子才是上策。所以,笔者建议现在应该坚决果断地卖商业地产。

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由用户小斯笔记提供的知识:

首先我要提醒买房的人群,不管是自住还是投资,都首选商品房,商铺、商住两用房都要谨慎购买。

在一线城市,商住房、商住两用房限制非常多,在北京市,自从2017年“317”新政出来之后,商住房市场算是彻底凉凉了。

317新政之前,商住房和商住两用房不限购,没有北京户口、社保和个税缴纳不足5年均可以购买,所以市场成交量比较活跃,但是317新政之后,商住房全部限购,无论是否有北京户口,均要求连续缴纳5年社保和个税,且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产,此外必须全款购买。

这一政策出台之后,商住房市场成了一滩死水,成交量大跌90%,价格也降了至少30%,即使这样也是有价无市

即使你满足资格买了,也得考虑转手的问题,因为没人接手啊,卖不出去就砸在手里了。

在小城市,虽然没有限购的问题,但是现在很多新建的商业街都不是市中心,很难有大量的人流去撑起人气,开放商宣传的很好,但往往事与愿违

在中国,商品房是必需品,毕竟人人都要有房子住,但是商铺并非必需品,价格弹性非常大,投资风险也很大。

所以建议大家尽量不要买商铺、商住房,即使是投资也要买商品房。

案例中,如果你的租金已经无法供得起贷款,那么有两种办法

1、如果你觉得商业街刚开始人气低,但是以后能发展起来,对前景比较看好,那么可以继续坚持供贷,等待人气和租金价格上涨;

2、如果你对商业街没有指望,比如地方偏远,或其它原因商户不愿意迁入,那么可以亏本卖掉,及时止损。


最后,如果你真的想投资商铺,尽量买成熟商业街中的二手商铺,这样更稳妥一些


由用户沉默的投资者提供的知识:

在房地产投资中,买住房是傻瓜式投资,大家一起涨一起跌,没有太多需要考虑的地方。但是,商铺的投资就需要相当的技巧了,选择不当的话,相当划不来。

你这套商铺在商业街上,8年过去了回报率仍然只有2%,是不成功的投资。如果你对这条街前景不看好,又没有自己经营的打算,建议卖出。

很多人把商铺投资不赚钱这种现象归结于电商的冲击,我个人不完全认同,电商冲击只是原因之一,但并不是主要的原因。最重要的原因是,商铺开发面积过高,与住宅的配比严重不合理。

我们可以来简单测算一下:

现在的城市里以三口之家居多,相当于每3个人就需要购买一套住房,假设为90平方米,每个人就是30平方米。

假设每个人每年在商铺上的平均消费是1.5万元,可以提供20%的利润也就是3000元。如果商铺按照20年回本来计算,3000元利润可以支撑6万元的商铺价值。

假设商铺按2万元每平方测算,每个人支撑6万元商铺价值就相当于3个平方。因此,商铺与住宅开发的合理面积比例应当是1:10。

然后,近年来各地开发商铺的比例远远超过这一数字。以南昌为例,2017年销售住宅520万平方米,销售非住宅198万平方米,假设非住宅中有一半为商铺,商铺与住宅的比例也达到了1:5,过剩的问题十分明显。

所以,商铺投资必须优中选优,否则回报率就会比较低。


由用户老金财经提供的知识:

你这种情况最明智的就是把商铺卖掉,还能大赚一笔钱;没有必要跟一个从热闹过后的商业街,变成冷街再度想热闹起来非常难。

你商铺是2011年买的,当时就价值130万,时隔8年后现在商铺的价值肯定比2011年值钱多了。按照过去近8年房价最低年涨幅10%计算,8年就是涨80%;按照这种推算你现在的店铺价值最起码值234万以上,主商业街的话价值300万都是非常正常的,所以现在卖掉我觉得就是明智的。

再来分析你2011年花130万买商铺,假如当时按照最高50%比例贷款,贷款了65万。而2011年时候商业贷款利率为6.8%,商铺贷款期限最长为10年。从而可以计算你贷款65万10年利息为247626.58元,总还款金额为897626.58元,再加上你首付付了65万元,真正你2011年花了本息约为154.76万元买的商铺。
你所买的商铺2011年本息实际花了154.76万元,而你租金年收入2.7万元,平均每个月租金为2250元,而你月供是7480.22元,你收租之后自己每个月还要另外支出4000多来供店铺,给自己造成很大压力,所以这也是支持你卖点店铺的主要原因。

根据你的描述我支持你卖店铺的主要原因有三点:

(1)卖掉店铺最起码还能赚到几十万甚至百万;2011年实际本息花154.76万买店铺,而当前店铺最起码值234万~300万之间,现在卖掉还能赚到大约80万以上的净利润。

(2)你店铺的月收入2250元和月供7480元,完全不形成正比,也就是说按照你这种回报率太低了,每年回本2.7万元,想要回到店铺成本154.76万元需要57年时间,商铺是50年权限,终老都回不了本。所以这么低的回报率肯定卖掉最好。

(3)你店铺的商业街已经冷清下来了,没有生意了,商业街一旦没有人气了店铺就不值钱了,一旦变成死街2250元都没有租,再便宜都没有人租了。所以趁现在商业还有人气尽早脱手才是明智的。

根据你的描述具体分析,以上三大原因就是我个人给以你建议,做法以及原因供你参考,至于最后该怎么办?就根据你个人情况作出决定,最后祝投资顺利。

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由用户股海重生2015提供的知识:

2011年按揭买了一套130万的商铺,现在是2019年。也就是说8年过去了。在这八年的时间里面,如果投资住宅房屋,可能早就赚大发了。而商铺谁也没有想到会变化得如此之快。主要是电子商务给商铺的冲击太大了。

我们先来计算一下投资商铺的贷款和租金相比划不划算?

一套130万的商铺,首付一般的金额是50%左右。剩下50%才能还房贷。这里按首付65万,房贷65万来计算。而且一般贷款的期限是不能超过10年。这里按10年来计算。贷款利率按银行基准利率的1.1倍来计算。我这个数据是比较符合近几年的商铺贷款的。

可以看到,每个月需要还款7000元以上。达到了7019元左右。总共的利息是19万以上。每年的利息支付也是达到了2万元左右。

而你每年的租金是27000元,换算成每个月的租金是2250元左右。

每年的回报率是27000/650000=4.15%左右。如果不算银行利息的话这个租金水平是可以的。可是如果银行每年支付的利息也达到了2万元,也就是说一年下来总共的收益是8000元左右。一年下来收益2%不到。是相当不划算的。

但是,要看你这个商铺所处的位置,从你的描述来看,你这个商铺的人气不是很旺,处于没活的情况。就像深圳的华强北一样,在电子商务发达的时候,商铺租金收入一年几十万,而现在即使像华强北这样繁华的地段,租金水平也是下降不少。你所投资的商铺估计都没有华强北这么好。

另外,你这个商铺当时是130万,现在的价格是多少?是否有升值?如果有升值的话,那还说得过去。有些地方的商铺十多年过去了,价格也是原来不变。这就相当不划算了。

因此,我认为如果有其他的生意要做,就将这个商铺卖了。现在投资回报超过4%的也有一些。这些钱存进银行的话估计都有超过4%的收益。而这个商铺的租金刚好还上银行的利息是不划算的。当然,你坚信这个地段的房价会升值,那留着也是无妨。反正,也亏不了多少!

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由用户银铃财经提供的知识:

11年的时候按揭买了一套130万的商铺,现在商业街没活,每年租金27000元,该怎么办?

楼主的商铺投资严格来说是投资失败了。


11年前也就是2007年130万,在我们当地这个4线城市买商铺大概6-7千每平米的价格,也就是差不多可以买到185平米左右的商铺。现在我们当地最差的商铺都要1.2万左右每平米了。那么至少你的商铺要卖到220万左右才算是保本,跑赢了通货膨胀。


从楼主目前每年租金只有27000元情况来看,即使是按照11年前的130万计算,每年的收益率大概是2.1%,如果按照通货膨胀的220万计算,只有1%的收益率,这个可以说惨不忍睹的一个商铺了。建议楼主打听下商业街类似商铺可以卖出去多少钱,价格合适就卖了吧,本来现在实体店铺就很难经营了,加上一铺养三代的时代已经彻底过去了。商铺是真心不值得投资的,如果能卖个200万,拿去银行买定期保本理财5%的收益率,一年下来收益也能有10万块,比你收租金不知道强了多少倍。


再一个还要注意商铺如果你打算卖掉,这中间还要涉及到过户费用,这些都需要跟买家协商好,毕竟接近20%的税费是导致商铺交易非常稀少的原因之一,很少有人会去买二手商铺。


由用户琅琊榜首张大仙提供的知识:

11年的时候按揭买了一套130万的商铺,那么也就是50%的付款和50%的贷款,贷款期限为10年,每个月的贷款额度为7177元,一年就是86000元!而你每年的租金仅为27000元,也就是说你这套商铺的租金回报率仅为2.08%!这真的是相当的惨!

其实我自己也有两套商铺,每一套的回报率在7%以上,所以对于商铺我还是有一些发言权的!我认为你这个7%都不到,并且仅为2%的商铺根本没有投资价值,就算是靠着租金回报率来看,未来的成长空间也不大!在加上商铺本身的升值空间就少,交易税费又高,所以根本不能通过升值来获取回报率!!


所以我的建议是11年130万买的商铺,仅为2%的回报率还是早点出手吧,我的估计是这样的商铺可能可以卖个70万左右的到手价格吧!不如用这个70万的价格去买一套房产,或者投资一些理财收益,这样都会比你的商铺来的划算!要知道2%的会把率连定存不如,而且你的商铺已经8年了都没有走出低谷期是大概率没有前景的,所以止损是你现在最好的策略!

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由用户侯哥财经提供的知识:

投资失败,回报率不及商业贷款利率

很明显这套商铺的投资是失败的,按照银行的规定,商铺的按揭比例最低是50%,也就是说题主在11年的时候最低首付是65万,贷款65万,在不考虑其他因素的情况下,每年27000相对于65万的贷款额度来说,回报率为:27000/650000=4.15%,而目前各商业银行5年期以上的基准贷款利率是4.9%,再加上银行普遍会在基准贷款利率上进行上浮,普遍都会在5.5%左右,这也就意味着每年靠商铺收取的租金还不足换银行的贷款利息。

而且商业街经过了8年依旧没有活跃起来,过气的商业街接下来肯定不会再有人来继续租,从供求的关系来说,没有商户来租,接下里的租金只会越压越低,今年还能收到27000元的租金,说不定接下来几年只有20000元了,但是银行的按揭利息却是固定的,这样拖下去的话,回报率只会越来越低。

该怎么办?

个人建议在商业街还没有完全萧条之前尽快考虑出手,可以多挂几家房产中介,然后在市场价的基础上降低个1-2万,这样脱手的概率会大一点,不然每一年收取的租金还不足以抵消房贷利息。毕竟65万的按揭贷款,如果贷款20年,在5.5%的商业贷款利率下,等额本息的还款方式下,每个月要还4471元,而27000每个月才回收2200左右。


大家怎么看?欢迎评论区点评。


由用户气吞万里如猴提供的知识:

中国的商铺还是有价值的!过去传统经济时代,“金街旺铺”是商业之本,一铺养三代不是虚夸。但随着电商网购的迅猛崛起,中间商赚差价的模式一泻千里地衰落,导致商铺相对过剩很正常。但是,随着人们生活水平的提高,“图便宜”的人越来越少,“求品质”的人越来越多,缺少体验感、即得感、信任感、服务感的电商也很快出现了增长乏力的窘境。这时候,线上+线下模式的新零售应运而生,并有迅速扩张之势,而新零售是必备商铺的。也就是说,商铺虽然遇到一些暂时困难,但曙光在前头,冬天过后就是春天!

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