11年的时候按揭买了一套130万的商铺,现在商业街没活,每年租金27000元,该怎么办?

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责任编辑:鲁晓倩
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11年的时候按揭买了一套130万的商铺,现在商业街没活,每年租金27000元,该怎么办?


由用户史晨昱提供的知识:

投资商铺比住宅难多了,风险也高多了!你的遭遇充分说明这一点。

不知你的杠杆多少。如果杠杆不高,就算资产投资吧。如果杠杆在3-4倍甚至以上,那么赶上现阶段经济下行,消费乏力,商铺受到的影响首当其冲,确实手上是个烫手山药。

由于每年租金只有27000,而每年按揭还款要远高于此,租售比高达50,难以以租养贷,而且目前看,商业街生意不好,商铺价值也大打折扣,简直是,赔了夫人又折兵。种种表明,确实需要从新考虑,从长计议。我的建议如下。

一般投资商铺,租售比30以下,较为理想,高于30,都属于不经济情况。你的商铺租售比达到50,说明你买时就已透支掉未来至少5年的升值空间了。击鼓传花吧。那么,只能寄希望于未来商铺有没有增值空间。

买商铺主要看人流。如果人口集中,商业街生意不好,多半是定位有问题,这种状况迟早会改观。忍几年,商业街的人气会旺起来。

如果周围是鬼城,除非有大的规划出台,否则非一朝一夕能改观,还是长痛不如短痛,尽早转让,出手止血吧。俗话说,总有不怕死的傻子往里冲呀!


由用户蝶依美提供的知识:

我来聊聊我的观点,首先需要说明的是像你这种情况比较普遍,可以说也是现在投资商铺比较悲观的一个缩影。我这边有一个商业中心,09年开始卖铺招商,当时一楼的商铺是120-180万(面积90方左右),二楼的商铺在80-130万,三楼在40-70万左右,当时开发商也很有信心想把市场做起来,前期招商投入很大,引进一些品牌,投资客也普遍看好,商铺基本卖光,开发商因为自己还拥有10000平方左右的商业附楼和一幢18层的办公楼,一幢18层的准四星酒店,所以也很想把商业搞活,2010年底开业,市场开场不错,后来因为政府配套没有及时跟上,造成信心不足。到14年底关闭市场。结果开发商为市场的运转花了几千万,投资客投资商铺回报得不到预期。所以说投资商铺风险还是比较大的,在投资前一定要擦亮眼睛,反复考虑。对周边商业和配套以及后期的人气作一个预判,做到理性投资 。

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由用户股海重生2015提供的知识:

2011年按揭买了一套130万的商铺,现在是2019年。也就是说8年过去了。在这八年的时间里面,如果投资住宅房屋,可能早就赚大发了。而商铺谁也没有想到会变化得如此之快。主要是电子商务给商铺的冲击太大了。

我们先来计算一下投资商铺的贷款和租金相比划不划算?

一套130万的商铺,首付一般的金额是50%左右。剩下50%才能还房贷。这里按首付65万,房贷65万来计算。而且一般贷款的期限是不能超过10年。这里按10年来计算。贷款利率按银行基准利率的1.1倍来计算。我这个数据是比较符合近几年的商铺贷款的。

可以看到,每个月需要还款7000元以上。达到了7019元左右。总共的利息是19万以上。每年的利息支付也是达到了2万元左右。

而你每年的租金是27000元,换算成每个月的租金是2250元左右。

每年的回报率是27000/650000=4.15%左右。如果不算银行利息的话这个租金水平是可以的。可是如果银行每年支付的利息也达到了2万元,也就是说一年下来总共的收益是8000元左右。一年下来收益2%不到。是相当不划算的。

但是,要看你这个商铺所处的位置,从你的描述来看,你这个商铺的人气不是很旺,处于没活的情况。就像深圳的华强北一样,在电子商务发达的时候,商铺租金收入一年几十万,而现在即使像华强北这样繁华的地段,租金水平也是下降不少。你所投资的商铺估计都没有华强北这么好。

另外,你这个商铺当时是130万,现在的价格是多少?是否有升值?如果有升值的话,那还说得过去。有些地方的商铺十多年过去了,价格也是原来不变。这就相当不划算了。

因此,我认为如果有其他的生意要做,就将这个商铺卖了。现在投资回报超过4%的也有一些。这些钱存进银行的话估计都有超过4%的收益。而这个商铺的租金刚好还上银行的利息是不划算的。当然,你坚信这个地段的房价会升值,那留着也是无妨。反正,也亏不了多少!

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由用户小斯笔记提供的知识:

首先我要提醒买房的人群,不管是自住还是投资,都首选商品房,商铺、商住两用房都要谨慎购买。

在一线城市,商住房、商住两用房限制非常多,在北京市,自从2017年“317”新政出来之后,商住房市场算是彻底凉凉了。

317新政之前,商住房和商住两用房不限购,没有北京户口、社保和个税缴纳不足5年均可以购买,所以市场成交量比较活跃,但是317新政之后,商住房全部限购,无论是否有北京户口,均要求连续缴纳5年社保和个税,且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产,此外必须全款购买。

这一政策出台之后,商住房市场成了一滩死水,成交量大跌90%,价格也降了至少30%,即使这样也是有价无市

即使你满足资格买了,也得考虑转手的问题,因为没人接手啊,卖不出去就砸在手里了。

在小城市,虽然没有限购的问题,但是现在很多新建的商业街都不是市中心,很难有大量的人流去撑起人气,开放商宣传的很好,但往往事与愿违

在中国,商品房是必需品,毕竟人人都要有房子住,但是商铺并非必需品,价格弹性非常大,投资风险也很大。

所以建议大家尽量不要买商铺、商住房,即使是投资也要买商品房。

案例中,如果你的租金已经无法供得起贷款,那么有两种办法

1、如果你觉得商业街刚开始人气低,但是以后能发展起来,对前景比较看好,那么可以继续坚持供贷,等待人气和租金价格上涨;

2、如果你对商业街没有指望,比如地方偏远,或其它原因商户不愿意迁入,那么可以亏本卖掉,及时止损。


最后,如果你真的想投资商铺,尽量买成熟商业街中的二手商铺,这样更稳妥一些


由用户老金财经提供的知识:

你这种情况最明智的就是把商铺卖掉,还能大赚一笔钱;没有必要跟一个从热闹过后的商业街,变成冷街再度想热闹起来非常难。

你商铺是2011年买的,当时就价值130万,时隔8年后现在商铺的价值肯定比2011年值钱多了。按照过去近8年房价最低年涨幅10%计算,8年就是涨80%;按照这种推算你现在的店铺价值最起码值234万以上,主商业街的话价值300万都是非常正常的,所以现在卖掉我觉得就是明智的。

再来分析你2011年花130万买商铺,假如当时按照最高50%比例贷款,贷款了65万。而2011年时候商业贷款利率为6.8%,商铺贷款期限最长为10年。从而可以计算你贷款65万10年利息为247626.58元,总还款金额为897626.58元,再加上你首付付了65万元,真正你2011年花了本息约为154.76万元买的商铺。
你所买的商铺2011年本息实际花了154.76万元,而你租金年收入2.7万元,平均每个月租金为2250元,而你月供是7480.22元,你收租之后自己每个月还要另外支出4000多来供店铺,给自己造成很大压力,所以这也是支持你卖点店铺的主要原因。

根据你的描述我支持你卖店铺的主要原因有三点:

(1)卖掉店铺最起码还能赚到几十万甚至百万;2011年实际本息花154.76万买店铺,而当前店铺最起码值234万~300万之间,现在卖掉还能赚到大约80万以上的净利润。

(2)你店铺的月收入2250元和月供7480元,完全不形成正比,也就是说按照你这种回报率太低了,每年回本2.7万元,想要回到店铺成本154.76万元需要57年时间,商铺是50年权限,终老都回不了本。所以这么低的回报率肯定卖掉最好。

(3)你店铺的商业街已经冷清下来了,没有生意了,商业街一旦没有人气了店铺就不值钱了,一旦变成死街2250元都没有租,再便宜都没有人租了。所以趁现在商业还有人气尽早脱手才是明智的。

根据你的描述具体分析,以上三大原因就是我个人给以你建议,做法以及原因供你参考,至于最后该怎么办?就根据你个人情况作出决定,最后祝投资顺利。

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由用户爱诗情的骑士提供的知识:

客观公正的说看到这比投资我上火了。

上火原因1:2011年买的房子,等了八年抗战的时间都过去了还没火,选址很有问题呀。

上火原因2:2011年买的房子是130万,现在租金是27000元,按投入算每年租金收益2%多一点,这房子我敢断言房价没咋涨,公建商铺租金那么低房价肯定不行,而且我敢断言附近甚至还有空的租不出去的公建吧?我

上火原因3:100万买的公建,不知道多少平,如果是一二百平那你可能就三四线城市了,三四线城市房屋升值空间很有限,年轻人都在往一二线城市汇聚,未来特点就是大城市群,三四线人口可能会像日本越来越少。

我给您提供我的几个方案思路

1好好看看周边、研究研究政策,看看有没有通地铁的可能、有没有成学区的可能、有没有成经济特区的可能,找不到上涨理由,春暖花开或者看看金九银十相对高价给卖了吧,你想想即使就按你买时的130万,买理财按现在一般银行的理财4.5%左右,每年也应该有58500收入吧,都不用说信托产品了。你这租金收益连理财一半收益都不到,房价能涨的空间也不大,止损保留现金投资理财或者多观察新的投资机会是明智的。

2这里不火,那我就把这里经营火,或者给老板提供建议或者入股或者自己干,改变经营模式,比如是一家普通餐厅,能不能做成网红店?能不能通过外卖扩宽营业范围?菜品装修宣传是不是可以改良?或者我能不能通过改变装修提升租金?一旦一个店超级火了甚至都可以带动整个街,这个时候慢慢涨房租比较容易,只要你不狮子大开口,老板只能答应,因为店面火起来了,宁可吃一点亏也不敢冒风险转移,怕客户流失~

总之要么卖掉好好经营管理你的钱,要么想方设法把房子租金和房价搞上去。


由用户投资观提供的知识:

11年按揭买了一套130万的商铺,如今已经过去8年了,八年的时间房价涨了多少呢?11年的时候我们这里的最好的房子也就1000元左右每平米,现在已经到4000元了。8年的时间房价涨了四倍,商铺和房价的涨幅涨速是相当的,11年买的130万的商铺现在至少也得值400万吧。那么就你现在的面临的情况,我们来算一下你出租是否合适。

如今你面临的情况是每月还7000元左右的房贷

商铺的使用权限是40年,购买商铺的首付是50%,贷款利率是真正利率的1.1倍左右,还贷时间最长是10年。我们按等额本息计算,以十年的贷款为期限,你现在每个月还要还7000元左右的贷款。把商铺租出去你只能得到每月2250元的租金,这点租金还不够你还贷款了。从这点看把商铺租出去是很不值得的,但是从长远的来看这并没有什么不妥。原因有三点,1,随着时间的推进商铺的价值会越来越高,租金也会越来越贵,现在的不合算只是暂时的;2,你已经还了八年的贷款,贷款马上就要还完了,以后的三十年都是纯收益的时期了;3,商铺本身价值还在增加,从收益的角度看你还是有很好的收益的。计算投资回报时不能只看房租收益,还要把房子自身升值的溢价算出来,这样才合理。

这个商铺你是有很好收益的,关键是怎么做才能扩大收益

正如你所说商业街生意不好,房租每年才27000元,每月才2250元。买商铺加上利息花了150万,现在每月赚2000多块钱肯定不是好出路。关键是怎么扩大收益呢?我认为你这商铺是自己的,自己做点生意赚再少也比别人租来做生意赚得多,别人能花钱租来做生意,你为什么不能呢?怕累,怕苦就不说了,如果自己有能力,自己的商铺随便做点生意也比每月这2250元赚的多。商业街生意不好是所有城市的实体面临的同样问题,主要是因为现在电商发展速度太快,做实体生意的不走网店结合的道路也是走不远的。所以自己要想做生意,走网店结合的道路还是不错的。

我是投资观,感谢阅读,更感谢点赞。


由用户琅琊榜首张大仙提供的知识:

11年的时候按揭买了一套130万的商铺,那么也就是50%的付款和50%的贷款,贷款期限为10年,每个月的贷款额度为7177元,一年就是86000元!而你每年的租金仅为27000元,也就是说你这套商铺的租金回报率仅为2.08%!这真的是相当的惨!

其实我自己也有两套商铺,每一套的回报率在7%以上,所以对于商铺我还是有一些发言权的!我认为你这个7%都不到,并且仅为2%的商铺根本没有投资价值,就算是靠着租金回报率来看,未来的成长空间也不大!在加上商铺本身的升值空间就少,交易税费又高,所以根本不能通过升值来获取回报率!!


所以我的建议是11年130万买的商铺,仅为2%的回报率还是早点出手吧,我的估计是这样的商铺可能可以卖个70万左右的到手价格吧!不如用这个70万的价格去买一套房产,或者投资一些理财收益,这样都会比你的商铺来的划算!要知道2%的会把率连定存不如,而且你的商铺已经8年了都没有走出低谷期是大概率没有前景的,所以止损是你现在最好的策略!

如果您认同我的观点,请加我的关注并点赞。谢谢您们的支持。


由用户气吞万里如猴提供的知识:

中国的商铺还是有价值的!过去传统经济时代,“金街旺铺”是商业之本,一铺养三代不是虚夸。但随着电商网购的迅猛崛起,中间商赚差价的模式一泻千里地衰落,导致商铺相对过剩很正常。但是,随着人们生活水平的提高,“图便宜”的人越来越少,“求品质”的人越来越多,缺少体验感、即得感、信任感、服务感的电商也很快出现了增长乏力的窘境。这时候,线上+线下模式的新零售应运而生,并有迅速扩张之势,而新零售是必备商铺的。也就是说,商铺虽然遇到一些暂时困难,但曙光在前头,冬天过后就是春天!


由用户侯贤平提供的知识:

投资失败,回报率不及商业贷款利率

很明显这套商铺的投资是失败的,按照银行的规定,商铺的按揭比例最低是50%,也就是说题主在11年的时候最低首付是65万,贷款65万,在不考虑其他因素的情况下,每年27000相对于65万的贷款额度来说,回报率为:27000/650000=4.15%,而目前各商业银行5年期以上的基准贷款利率是4.9%,再加上银行普遍会在基准贷款利率上进行上浮,普遍都会在5.5%左右,这也就意味着每年靠商铺收取的租金还不足换银行的贷款利息。

而且商业街经过了8年依旧没有活跃起来,过气的商业街接下来肯定不会再有人来继续租,从供求的关系来说,没有商户来租,接下里的租金只会越压越低,今年还能收到27000元的租金,说不定接下来几年只有20000元了,但是银行的按揭利息却是固定的,这样拖下去的话,回报率只会越来越低。

该怎么办?

个人建议在商业街还没有完全萧条之前尽快考虑出手,可以多挂几家房产中介,然后在市场价的基础上降低个1-2万,这样脱手的概率会大一点,不然每一年收取的租金还不足以抵消房贷利息。毕竟65万的按揭贷款,如果贷款20年,在5.5%的商业贷款利率下,等额本息的还款方式下,每个月要还4471元,而27000每个月才回收2200左右。


大家怎么看?欢迎评论区点评。


由用户小脑斧财经提供的知识:

按揭贷款还贷情况

做商铺按揭贷款一般来说最多只能贷款50%、而且最长期限不得超过10万,目前商业贷款实际执行利率多比央行基准利率上浮10%、即为5.39%。

如上图所示,按照我假设的条件来看,题主每月至少要还7018.83元,总共需要支付19.23万元的利息、65万元的本金,本息合计84.23元。而题主每年租金收入为27000元、每月只有2250元,也就是说每月还得倒挂利息4768.83元。

解决方案分析

上面我们已经说到了,既然商业街没活,那么继续出租商铺在短时间内也不会将租金收入有一个突飞猛进式的提升,所以为了偿还每月的7018.83元的房贷利息,可供选择的方案有如下两种:

第一,继续维持商铺现有出租状态。因每月利息倒挂4768.83元,题主只能选择将自己其他的收入来源用来支付倒挂利息,如果没有工作的话只能选择打工赚钱这一种方式了,要不然生活会过的异常艰辛!

第二,将商铺收回,不再对外出租。虽然商业街客流量较少,但是题主完全可以自己拿来做外卖,比如说经营个快餐店,主要经济来源就是外卖接单,在没有租金压力以及夫妻店节省人力的情况下收入还是可以的,最起码偿还了银行贷款以后依然可以留有一部分结余。

综上所述,题主目前的经济状况确实不甚理想,只能通过增加其他经济收入的方式来填补银行贷款利息。但有一点比较欣慰的是,你毕竟拥有一套价值130万元的固定资产,在商业街客流量多起来以后未来仍然可期!

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